Primera Vivienda ¿fin de la deducción por compra?

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Ha empezado la cuenta atrás de la deducción por adquisición de vivienda habitual. El día 1 de enero de 2011 cambia sustancialmente el tratamiento fiscal en el IRPF de las cuotas de la hipoteca y demás gastos de adquisición.

Los que compren a partir de 2011 verán mermada la deducción o desaparecerá para ellos, en función de sus ingresos. Esquemáticamente:


              Para los contribuyentes con bases imponibles del IRPF iguales o inferiores a 17.707,20 euros anuales, la deducción seguirá igual (15% sobre lo invertido en vivienda habitual con una base máxima de 9.040 euros).

              Para los que ganen entre 17.707,20 euros y 24.107,20 euros, la deducción aplicable va en descenso según aumente la renta, siguiendo la fórmula:

                               Deducción=15% de [9.040- (Base Imponible-17.707,20)*1,4125]

              Los que compren a partir de enero de 2011 y su base imponible supere los 24.107,20 euros, se quedan sin deducción.

Para los que ya tienen una vivienda habitual o la compren antes de finalizar el 2010, la deducción no cambia.


Aparte de comprar antes de finalizar el año, ¿hay otras medidas a utilizar para no perder la deducción?

La respuesta es que si, pero no muchas.

Medidas de último minuto para mantener la deducción.

La normativa contempla un caso en que se mantiene la deducción por adquisición de vivienda habitual sin necesidad de haber comprado antes de finalizar el 2010: La compra sobre planos y la auto-promoción (construcción de una vivienda propia). La rehabilitación o ampliación también están incluidas en este punto. Es importante tener claro que han de haberse satisfecho cantidades antes de 2011 por estos conceptos y que las obras han de terminarse antes del 1 de enero de 2015.


Otra medida bastante controvertida y de verdadera ingeniería jurídica sería firmar un contrato privado de compra-venta. No se trata de unas simples arras, o paga y señal.

Para que este contrato tenga los efectos fiscales deseados, será preciso que se demuestre a Hacienda la entrega efectiva de la posesión de la vivienda.

Se han de entregar las llaves, pagar el impuesto de actos jurídicos documentados y demás acciones que validen la efectiva transmisión real de la vivienda aparte del propio contrato privado. La escritura ante notario podría hacerse en el 2011.

Casos en que no se mantiene la deducción

El alquiler con opción de compra firmado en el 2010 con la opción en el año 2011 o siguientes. La compra es una posibilidad establecida en el contrato, pero no se considera realizada antes de terminar el 2010 y, por tanto, no mantiene los beneficios fiscales.

Cantidades depositadas en una cuenta ahorro vivienda en el 2010. Si no se compra antes de finalizar el año, la deducción se modifica o desaparece.

Entrega de señal de una casa en el 2010 que se pretende comprar el año que viene. De nada sirve que se firme un contrato de arras y se adelante un dinero, a la espera de tramitar una hipoteca y comprar el año que viene. La ley no lo considera una compra-venta hasta que se produce la entrega efectiva (normalmente en la firma ante notario).

Cada contribuyente deberá calibrar si comprar con prisas antes de finalizar el ejercicio le vale la pena en cuanto a no perder la deducción por adquisición de vivienda habitual o prefiere esperar a que los precios de los inmuebles sigan bajando. Es una cuestión de oportunidad y predicción. Dar consejos en estos casos sería un ejercicio de prestidigitador.